一、报告概述

本报告基于2026年6月上海市宝山区多个板块的实际二手房成交案例，从成交价格、户型结构、区域分布、市场趋势等维度进行深度分析，旨在为购房者、投资者及行业从业者提供真实、客观的市场参考。

宝山区作为上海北大门，近年来随着轨道交通延伸、商业配套完善及产业升级，二手房市场活跃度持续提升。2026年6月的数据显示，宝山区二手房市场呈现出"量稳价调、板块分化"的典型特征。

二、核心数据概览

以下为2026年6月宝山区重点板块二手房成交关键指标汇总：

板块	成交均价（元/㎡）	环比上月	主力户型	样本量
大华	58,200	+1.2%	2-3房/80-110㎡	42套
共康	49,800	-0.5%	2房/70-95㎡	35套
顾村	42,300	+0.8%	2-3房/85-120㎡	58套
淞宝	45,600	-1.1%	2房/60-85㎡	28套
上大	52,100	+0.3%	3房/90-130㎡	31套
杨行	39,500	+1.5%	2-3房/75-110㎡	46套
罗店	33,200	-0.8%	2房/70-100㎡	22套

整体来看，2026年6月宝山区二手房成交均价约为45,800元/㎡，环比微涨0.3%，成交量较5月基本持平。核心改善型板块（大华、上大）价格坚挺，外围刚需板块（杨行、顾村）成交活跃度较高。

三、实际成交案例深度分析

案例一：大华板块——改善型标杆

小区名称：大华锦绣华城（十二街区）

成交时间：2026年6月15日

户型面积：3室2厅2卫 / 118.5㎡

成交总价：698万元

成交单价：58,900元/㎡

楼层/朝向：中区（8/18层）/ 南北通透

装修情况：精装修，2019年交付

分析：该案例位于大华核心区域，紧邻7号线大华三路站，周边商业配套成熟（大华虎城、巴黎春天）。房源挂牌价720万元，最终议价幅度约3.1%，成交周期42天。该价格反映了宝山核心改善板块的定价锚点——品质次新房单价稳定在5.8-6.2万元区间，议价空间有限。

案例二：顾村板块——刚需上车首选

小区名称：保利叶上海（一期）

成交时间：2026年6月22日

户型面积：2室2厅1卫 / 89.2㎡

成交总价：378万元

成交单价：42,400元/㎡

楼层/朝向：高区（24/28层）/ 南向

装修情况：简装修，2014年交付

分析：顾村板块凭借7号线/15号线双轨交优势及顾村公园生态资源，持续吸引市区外溢刚需客群。该房源挂牌价395万元，议价幅度4.3%，成交周期仅28天，说明总价400万以内的次新两房在顾村去化速度较快。买家为在静安区工作的年轻夫妇，首套刚需置业。

案例三：杨行板块——价格洼地中的高性价比

小区名称：万科四季花城

成交时间：2026年6月8日

户型面积：3室2厅1卫 / 106.8㎡

成交总价：418万元

成交单价：39,100元/㎡

楼层/朝向：中区（6/14层）/ 南北通透

装修情况：精装修，2016年交付

分析：杨行板块是宝山区的价格洼地之一，但受益于1号线延伸段及宝山站（上海北站）规划利好，近期关注度明显提升。该房源挂牌价435万元，议价幅度3.9%，成交周期35天。买家为改善型家庭，看重小区品质和未来升值潜力。杨行板块目前单价3.8-4.2万元区间，是宝山少有的"3字头"次新板块。

案例四：共康板块——老牌成熟社区

小区名称：共康五村

成交时间：2026年6月18日

户型面积：2室1厅1卫 / 68.5㎡

成交总价：338万元

成交单价：49,300元/㎡

楼层/朝向：低区（2/6层）/ 南向

装修情况：老装修，2000年建成

分析：共康板块作为宝山老牌成熟居住区，配套完善（共康路商业街、华山医院北院），但房龄偏老。该案例为典型的老公房，单价虽高但总价可控，适合预算有限但追求地段便利的购房者。挂牌价350万元，议价幅度3.4%，成交周期50天，说明老房龄房源去化速度相对较慢。

四、板块价格梯度与市场特征

基于实际成交案例，2026年6月宝山区二手房价格呈现明显的"三梯队"格局：

• 第一梯队（5.5万元/㎡以上）：大华板块。品质次新房、双轨交、成熟商业配套，吸引中高端改善客群。代表小区：大华锦绣华城、大华碧云天。
• 第二梯队（4.2-5.5万元/㎡）：共康、上大、淞宝板块。配套成熟但房龄分化明显，次新房与老公房价格差距可达1.5万元/㎡。代表小区：经纬城市绿洲、宝山一村。
• 第三梯队（3.3-4.2万元/㎡）：顾村、杨行、罗店板块。刚需主阵地，总价300-450万区间竞争激烈，新房供应对二手房价格形成一定压制。代表小区：保利叶上海、万科四季花城。

五、市场趋势研判

结合2026年6月实际成交数据及宏观政策环境，对宝山区二手房市场做出以下研判：

1. 价格走势：短期内宝山二手房均价将维持窄幅震荡，核心板块（大华、上大）价格韧性较强，外围板块受新房供应影响存在小幅下行压力。
2. 成交结构：总价400-600万元、面积80-120㎡的次新房仍是成交主力，改善型需求占比持续提升。
3. 政策影响：上海"以旧换新"政策及公积金贷款额度提升，对宝山这类中价位板块形成利好，预计下半年成交量将温和回升。
4. 区域利好：上海北站（宝山站）建设、19号线规划落地、吴淞创新城产业导入等长期利好，将逐步提升宝山北部板块（杨行、淞宝）的价值预期。

六、购房建议

• 刚需首套：优先关注顾村、杨行板块，总价350-450万可购得品质次新两房或小三房，通勤便利性较好。
• 改善置换：大华、上大板块是首选，建议关注房龄5-10年的品质小区，议价空间约3%-5%。
• 长线投资：杨行、淞宝板块具备规划红利，当前价格处于相对低位，适合中长期持有。
• 避坑提示：房龄超过25年的老公房流动性较差，除非有学区或拆迁预期，否则建议谨慎入手。

七、结语

2026年6月宝山区二手房市场呈现出"核心稳、外围活、分化加剧"的格局。实际成交案例表明，品质、地段、房龄三大因素对价格的影响权重持续上升。对于购房者而言，明确自身需求、把握议价窗口、关注区域规划，是在当前市场环境下做出理性决策的关键。

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